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决策参考 | 谁捡走了土地市场上的金子

作者:来源:中国建设报中国房地产 时间:2020-03-10 浏览量:

  危机和机遇就像硬币的两面,往往相伴而行。突如其来的疫情,打破了房企原本的计划。对于一些房企来说,疫情是经营中的拦路虎;对于另一些房企来说,疫情是其弯道超车的赛点。在2月份的全国土地市场,这种现象表现的尤为明显。那些平时勤练内功、资金流健康的房企,正在全国各地伺机购买价廉质优的土地……

  疫情下的土地,是蛋糕还是毒药

  当某些房企还在为回款、偿债焦头烂额时,有些房企已经在伺机待动,准备围猎土地市场上的“鲜味”。在准备好充足的弹药之后,他们就等着各城市放出土地拍卖信息。

  2月11日,中交与华润联合体经过40轮竞拍,以46.7亿元竞得北京通州马驹桥镇地块,溢价率22.89%。据悉该地块为不限价地块,吸引了平安、金茂、世茂等多家房企参与竞拍。对于限竞房主导的北京市场来说,该地块对于房企有足够的诱惑力。

  疫情影响下,不少城市暂停了售楼处的营业活动,对房企的现金流提出了挑战。这种背景下,部分城市出让的地块尤其是优质地块,在不断挑逗着房企的味蕾,让他们在“投资”与“稳现金流”之间徘徊抉择。而在这时,总会出现一批果断勇敢的房企按下投资键,捡走土地市场上的金子。《中国建设报·中国房地产》观察,央企、国企或者有国资背景的房企成为2月份土地市场购地的主力军。

  比如, 华润置地2月份在北京、徐州等城市接连拿地。克而瑞研究中心数据显示,华润置地2月份拿地金额总计199.5亿元。其他2月份拿地金额较多的房企如,中交地产拿地金额为188.7亿元,首开股份拿地金额为162.8亿元。

  具有国资背景的绿城中国在北京、杭州、成都等10个城市累计获得13宗地块。克而瑞研究中心数据显示,绿城中国2月份拿地金额为271亿,成为当月拿地金额最高的内地房企。此外,一些资金充足的民营房企,看准时机果断出手。比如旭辉控股2月份在苏州、南宁、上海、重庆、长沙等城市拿地,拿地金额总计65.8亿元。其中不少土地均是底价成交,拿地成本被有效控制。

  数据来源:克而瑞研究中心

  中原地产首席分析师张大伟认为,整体看房地产企业分化,部分企业资金宽裕。最近在全国土地市场上,有国资背景的房企表现比较活跃,民营企业拿地较少且很多是与国企组成联合体拿地。相对而言,央企、国企的资金压力小。

  “在疫情还处于扩散期依然拿地,证明了这些企业的资金链的确不紧张,而且也对快速解除疫情抱有信心。” 张大伟表示,如果疫情能够快速缓解的话,最近拿地的企业基本都能获得优质低价地块,但如果疫情影响持续,则会对前期拿地较多的房企造成资金压力。不过,张大伟也指出部分房企拿地并非是一时心血来潮。“大部分企业当下拿地都是年初1月份的既定计划,所以现在只是继续执行计划。”

  招商证券认为,疫情中有的房企拿地补仓,有的房企忙着回款,踩点能力和现金流管理能力强的房企将在疫情后获得更好发展,一二线土地供应加量将使得具备资金优势企业在这一轮土地投资中取得良好收益。

  上海、北京等成为房企“掘金”地

  不同城市的土地在房企经营者心中的地位有所不同,选择哪个城市、购买哪宗土地,隐藏着房企对未来房地产市场的判断。

  2月18日,北京出让大兴、通州三宗地块,起拍价65.56亿元,吸引了20家房企参与竞拍,最终三宗地块以总价87亿元人民币成功出让。2月20日,上海市徐汇滨江西岸金融港地块正式出让,香港置地旗下四家子公司组成的联合体以总价310.5亿元人民币拍得该地块,刷新了中国大陆土地交易的总价记录。

  中指研究院数据显示,2月份上海、北京土地出让金分别为459.6亿元、440.7亿元,名列全国各城市土地出让金排行榜冠、亚军。相比之下,同为一线城市的广州,2月份的土地出让金为25.3亿元,同比下降80%。对于这种差异,明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为“以楼市的大宗交易为例,上海和北京远比深圳和广州要活跃。但2月土拍存在区别,和城市出让土地数量、性质有关,比如深圳2月出让的3宗人才房宅地均采用双限双竞方式出让。”

  数据来源:中指研究院

  与一线城市形成对比,二线城市、三线城市的土地市场表现不如人意。中指研究院数据显示,2月份二线城市土地市场推出面积环比增加19%,但是成交面积环比增加仅1%,出让金环比下降42%。三线城市土地市场推出面积、成交面积、出让金分别环比下降17%、5%、32%。

  数据来源:中指研究院

  值得注意的是,非一线城市土地市场交易情况出现分化现象。二线城市中的南京、长沙、成都2月份土地出让金分别同比增加674%、536%、163%;三线城市中的温州、惠州、珠海2月份土地出让金分别同比增加694%、559%、508%。部分其他非一线城市土地成交数据较差。

  整体来看,全国300个城市2月份土地市场有所降温,其中,推出面积环比下降3%,成交面积环比下降2%,出让金环比下降16%。

  战三月:土地市场将如何表现

  国家卫健委高级别专家组组长、中国工程院院士钟南山早前表示,我国将于4月底基本控制疫情。在接下来的两个月特别是3月,受疫情影响房企的拿地节奏会如何?又会青睐哪些城市?

  “资金压力较小的房企依然是拿地的主力军。” 上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当下房企最重要的任务是保持现金流稳定,相比投资拿地,“活下去”更重要。

  中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,目前房地产行业的整体趋势是向一二线城市回归,比如南京、长沙、珠海、温州都属于核心城市圈的重点城市,这将是未来房企战略布局的重点。除此之外,房地产市场表现是房企拿地的重要参考,市场表现积极将会促使房企拿地。在疫情下,地区的复工政策、行业的优惠政策都会影响到房企拿地布局策略。

  “有产业支撑、人口持续流入的城市依然是房企投资首选地区。” 艾振强认为,疫情不会改变城市中长期的发展潜力,也不会影响房企既定的投资战略。

  对此,旭辉控股CEO林峰有着相同的看法。日前林峰在接受媒体采访时表示,房企乐于投资的城市具有三个特点:有产业、有人口导入的能力、有可持续增长的经济基本面。土地储备是一把双刃剑,未来房企会越来越重视土地储备质量而不仅仅是数量,数量其实是要看房企周转速度来定的,不能多也不能少。

  虽然城市的中长期发展潜力是房企投资的重要考量因素,但是短期的楼市调控政策也会对房企的投资策略产生影响。艾振强认为,很多三四五线城市的楼市自2018年四季度以来就表现不佳,市场下行压力较大。典型的城市比如驻马店,去年全年楼市成交面积和成交额都同比大幅下滑。不久前其出台降低公积金贷款首付比例等政策,被河南省政府约谈,表明类似城市后续楼市调控空间较大,但是也不能大幅度放宽。此外,受疫情影响房企需要一定时间缓冲压力,所以3月份不会出现大规模的投资和土地升温情况。

  盘和林认为,在“房住不炒”的主基调下,各地会因城施策。不同城市楼市调控力度不一,但总的方向是房价不能大涨大跌。虽然疫情逐步得到抑制,各地开始逐渐复工,但是目前加大投资对房地产企业的资金状况要求仍然较高,从土地市场成交看,目前拿地的主要是资金雄厚的国有或者中央企业,未来房地产市场回温仍需要一个渐进的过程。

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